2021年产业园区规划要点

产业园区是指山或企业为实现产业发展LI标而创立的特殊区位环境。它的 类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金 融后台、文化创意产业园区、物流产业园区以及各地陆陆续续提出的产业新 城、科技新城等。产业园区规划是比较全面的产业园区长远发展计划。园区的 建设经营规划涵盖五大方面:产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划 及经济指标规划。

产业定位：明白园区是干什么的

产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经 济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局， 确定主导产业、支柱产业以及基础产业。主导产业是指在某一经济发展 阶段中，对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或 间接影响的产业部门，它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足不 断增长的市场需求，具有持续的高增长率和良好的发展潜力，处于生产 联系链条中的关键环节，是区域经济发展的核心力量。 我国中西部地区的新兴匸业园区急于发展经济，在工业园区的发展建设 中，缺乏先进的指导思想和统一的科学规划，仍没有摆脱粗放式的发展 模式。特别是招商引资之初，为吸引企业入驻，无论企业优劣、规模大 小，来者不拒，导致园区企业良莠不齐，并致使园区产业过多，产业定位 不明确。此外没有统一的布局规划，企业往往会根据自身的需要和园区 的区位特点，选择适于自己发展的区域进行布局，造成了企业布局杂乱 无章，各种产业混杂，为工业园区以后的良性发展埋下了隐患。因此，园

区规划首先要找准定位。

建设与建筑规划：知晓为客户提供给什么样的空间载体

园区建设与建筑规划主要涉及三方面：园区建设规划、园区建筑规划和 园区工程规划。建设与建筑规划，虽然主要山专业的规划设讣院和建筑 设计•公司来进行规划，但从产业运营的角度，为设计机构提供一些创新 型、前瞻性的建议，十分必要。

(1) 建设规划。大型园区、产业新城的整体建设规划要从城市土地使用与 空间布局、

市政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹 兼顾、系统规划。对产业新城的产业用房、商业配套与住宅配套，规划合 理的建设开发比例与空间布

局。

(2) 建筑规划。建筑规划须结合产业定位，确定建筑标准与建筑配套，不 同行业类

型的产业园建筑规划要体现出鲜明差异，比如匸业园的建筑规 划与文化创意园的相去甚远，工业园中的制造型园区和物流型园区的建 筑规划也截然不同。

(3) 工程规划。明确先建什么？后建什么？不要小看工程规划，它与产业 规划、企

业招商密切相关，如果建设未能按照规划如期进展，就会造成产 业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题，甚至可能导致企业资金 链断裂。

招商规划：用毕其功于一役的策划赢得客户

园区招商规划是一套特别注重实操的策划。园区产业规划、建设与建筑 规划无论多么出类拔萃，没有可行的招商规划和有效的执行，一切都是 虚谈。招商规划内容包括：目标客群、优惠、招商/营销策略、人员 配置与专业培训、招商管理制度等等。

在招商规划中，寻找目标客群很关键，而能否找到理想的口标客群取决 于前期产业上下游企业分析的准确度。

园区优惠必须讲求针对性，需要适合行业企业的特点，除去普惠政 策外，必须有一事一议的“撒手铜式”。

招商/营销策略需要与时俱进，充分利用现代营销推广手段并进行合理的 营销整合。

很多园区会忽略对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善，尤 其是那些地产成分浓重的产业园区，恰恰会因这一点而大大影响招商绩 效。

园区营销规划：学会“放长线，钓大鱼” 园区运营规划包括：物业

管理、配套商业经营、园区公共服务平台、 公关协调、园区管理规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式等等。

运营规划是很多园区的短板，个中原因很多，有的因为项LI以短线的地 产经营为主，不考虑长线的园区运营管理；有的因为缺乏园区运营经验， 不清楚园区运营管理的核心内容；有的因为虽然了解基本的园区运营管 理内容，但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容，就像一个楼盘 卖出去后，它能否升值要看物业管理状况。

一个产业园能否得到业主和业界的认可与好评，能否提升物业价值，看 的就是园区的运营管理能力（物业管理只是其中一小部分内容）。如果园 区有计划地进行品牌拓展、复制经营，需要有一套成熟完善的运营管理 模式和好的品牌形象。

园区经营指标规划：用量化指标来自省

园区经济指标包括两方面内容：

一是园区项日的技术经济指标，是对园区项LI自身投资经营状况测算与 考量，并根据数据对园区建设经营予以适当调整，这主要涉及指标估算、 营业收入构成比例（地产增值和产业增值）、财务盈利自力分析（内部收益 率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等清偿能力分析（盈亏平衡 分析、敬感性分析）等。 二是园区经营指标，是衡量一个园区经营状况的综合量化指标，括园区 进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值与利税（有的园考核开票数额）、 园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或企业数量等等。

就像现今以“亿元楼宇”评鉴好的写字楼一样，园区经营指标比较真 实地体现一个园区的经营水平及其所带来的社会经济效益。

园区经营指标可以搜寻、参照行业数字指标进行推算，例如软件可参照 国内软件行业人均产值测算园区总产值、二三线城市的综合型业园可参 照一二线城市知名产业园区的单位办公面积的产值推算自家指标等等。 有的园区边建设、边招商、边运营，园区规划也在不断调整，这调整只要 在一个合理的范围内，就属于正常现象。但园区规划如若大脸，必须三思 而后行，因为这意味着对前期工作的否定，也是对先进客户的不负责任， 甚至对园区产业定位、企业招商和园区运营都产生大负面影响。

大型园区或产业新城的战略规划，必须从全局出发，兼顾园区与周边区 域的一体化发展，在产业业态与产业配置、物业形态与空间布局商业配 套与公共设施配套，以及园区发展预留空间上都要有开放的、长远的建 设理念和持续发展的建设思路。

园区规划也是园区战略定位，只不过规划的概念更宽泛一些、更前端一些。园 区规划做得如何，取决于规划意识与态度，也取决于做规划的团队及个人的能 力水平。